Stratégia & Financovanie | Financovanie

Racionálny biznis plán priniesol RPG Byty financovanie za 400 mil. €

Najväčší český poskytovateľ nájomného bývania získal dlhopisové financovanie v hodnote 400 mil. EUR potom, ako si na projekt netrúfli lokálne banky

23.06.2014 | Zdroj: CFO Forum

CFO.sk 

RPG Byty je prvou súkromnou spoločnosťou v odvetí prenájmu realít v stredoeurópskom regióne, ktorej sa minulý rok v apríli podarilo na trhu umiestniť dlhopisy s vysokým výnosom (high-yield bonds) v hodnote 400 mil. EUR. Potom, ako konzervatívne banky pôsobiace na českom trhu odmietli do projektu investovať takú veľkú sumu, ponúkli medzinárodní investori firme v rámci upisovania štvornásobok požadovanej sumy.

O faktoroch, ktoré stáli za úspešným financovaním tohto projektu, sa s účastníkmi podujatia CFO Forum v Prahe 22. mája podelil Martin Ráž, generálny riaditeľ RPG Byty zodpovedný za financie.

RPG Byty je najväčším poskytovateľom nájomných rezidenčných nehnuteľností v Česku. Prenajíma viac ako 43 000 bytov v ostravskom regióne a hodnota nehnuteľností dosahuje takmer 900 mil. EUR. Spoločnosť, ktorá je trojnásobne väčšia ako druhý najväčší konkurent na trhu, získala portfólio nehnuteľností v roku 2004 odčlenením od OKD. Martin Ráž do spoločnosti nastúpil v roku 2006 a stál za projektom jej reštrukturalizácie, ktorá vyústila do emisie dlhopisov v apríli 2013.  

Hlavné faktory, ktoré pomohli investorov presvedčiť, možno zhrnúť nasledovne:

1. História kontinuálne sa zlepšujúcich ukazovateľov vďaka reštrukturalizácii a efektívnemu riadeniu
   
2. Skúsený manažment
   
3. Dôveryhodný biznis plán postavený na:
   

• Investičnej atraktívnosti regiónu a krajiny
• Zdravých fundamentoch trhu s prenájmom rezidenčných nehnuteľností
• Produkte, ktorý mal na českom trhu históriu a ktorý úspešne funguje inde v Európe (Nemecko)
• Konkurencieschopných ukazovateľoch (KPI), ktoré zodpovedali alebo prevyšovali ukazovatele porovnateľných spoločností zo západnej Európy
• Konzervatívnej finančnej stratégii

Úspešná reštrukturalizácia 

Spoločnosť RPG Byty sa medzi rokmi 2006 až 2013 zmenila z bývalého socialistického molocha na firmu s modernou organizačnou štruktúrou a silným cashflow. Okrem bežných opatrení si vedenie zadefinovalo kľúčové ukazovatele výkonnosti (KPI), ktoré porovnávalo s etablovanou konkurenciou na nemeckom trhu a postupne ju v niektorých z nich dokonca predbehlo. Medzi KPI patria napríklad EBITDA marža, počet prenajímaných bytov na jedného zamestnanca, cena nájomného / m2, miera zadlženia (dlh / hodnota aktív), či podiel prevádzkového cashflow k čistému dlhu.

Vedenie do roku 2008 vytvorilo modernú organizačnú štruktúru s oddeleniami pre správu aktív, facility manažment a služby podnájmu vrátane niekoľkých zákazníckych centier. Po liberalizácii trhu s nájomnými nehnuteľnosťami v Česku sa firme do konca roku 2011 podarilo do drvivej väčšiny nájomných zmlúv presadiť doložky o ročnom zvyšovaní nájomného, čo povedie k ďalšiemu rastu ziskovosti.

Veľkú časť voľného cashflow firma investovala  do renovácie bytov – v posledných rokoch presahovala výška investícií 1 mld. Kč ročne, čím výrazne znížila investičných dlh niekoľko desaťročí starých nehnuteľností. Spoločnosť dôsledne vyhodnocuje riziko nesplácania zo strany každého nového podnájomníka a podiel nedobytných pohľadávok udržuje na veľmi nízkej úrovni.

Marža EBITDA stúpla z úrovne 63% v roku 2010 na 71%v roku 2013. Počet zamestnancov klesol z 381 v roku 2006 na 203 koncom roku 2013, a v súčasnosti spravuje RPG Byty dvojnásobne vyšší počet bytov na jedného zamestnanca, ako porovnateľné spoločnosti v Nemecku. Vysokú prevádzkovú efektívnosť jej umožňuje aj to, že všetky byty sú sústredené na relatívne malom území v jednom regióne. To však na druhej strane zvyšuje rizikový profil, ako podotkla agentúra Moody’s.  

Manažment tak mohol investorom ponúknuť vyše 3 ročnú históriu kontinuálneho zvyšovania tržieb, ziskovej marže a prevádzkového cashflow.

Manažment

Rozhodujúcim prvkom, ktorý pomohol investorov a ratingové agentúry presvedčiť, bol skúsený a silný manažment, ktorý sa celý v rokoch 2006 – 2008 prakticky vymenil .

Martin Ráž nastúpil do riadiacej pozície v roku 2006. Predtým pôsobil na riadiacich pozíciách v oblasti financií v spoločnostiach v Austrálii a iných krajinách SVE a pri nástupe do spoločnosti mal niekoľkoročné skúsenosti so sektorom nehnuteľností.

V roku 2008 získala spoločnosť RPG Byty do vedenia Pavla Klímu, ktorý pôsobí ako generálny riaditeľ zodpovedný za prevádzku. Predtým pracoval v spoločnosti Orco ako Group Development Director a Asset Manager. Má 24 ročné skúsenosti v odvetví nehnuteľností.

Manažérsky tím doplnili v rokoch 2007 – 2008 ďalší traja skúsení riaditelia, ktorí priniesli optimálny mix skúseností s riadením z veľkých zahraničných firiem, riadením projektov a reštrukturalizáciami, a skúsenosti z real estate odvetvia.

Roadshow

Vedenie RPG postavilo svoju prezentáciu pre potenciálnych investorov na racionálnych argumentoch, ktoré pomohli dokresliť atraktivitu ponúkanej investičnej príležitosti.

Prvým z pilierov bola investičná atraktívnosť Ostravy, ktorá patrí z pohľadu investícii medzi 10 najzaujímavejších stredne veľkých miest v Európe a na štvrté miesto v rámci strednej a východnej Európy (podľa FDI European Cities & Regions report), vykazuje najrýchlejší rast HDP za posledných 10 rokov spomedzi všetkých regiónov v Česku (4,7% p.a.), a podiel tradičného ťažobného priemyslu na HDP klesol z 9,1% v roku 1993 na 3,3% v roku 2010. Rovnako dôležitá bola výkonnosť a stabilita českej ekonomiky, ktorá patrí k najvyšším v regióne SVE.

Druhým pilierom boli fundamenty samotného trhu rezidenčných nehnuteľností, napríklad v porovnaní s nemeckým trhom. Česko má 413 bytov na 1 000 obyvateľov v porovnaní so 490 bytmi v Nemecku. Podiel nákladov na nájomné na príjme podnájomníkov dosahuje 24% v porovnaní s 22% v Nemecku, dopyt po bývaní má do roku 2030 rásť tempom 6,1% a mzdy sa majú do roku 2016 zvyšovať 4,5% tempom, zatiaľ čo ponuka nových bytov v ostravskom regióne je výrazne obmedzená. Priemerné nájomné spoločnosti RPG Byty na m2 pritom dosahuje iba polovicu nájomného, ktoré inkasujú porovnateľné nemecké spoločnosti, a cena nehnuteľností je 2,5 krát nižšia.

Tieto ukazovatele pomohli RPG Byty demonštrovať zdravé trhové fundamenty a trhovú medzeru v porovnaní so západnou Európou, ktorá sa bude s približovaním českej ekonomiky znižovať a vytvárať príležitosť pre zlepšovanie ekonomických ukazovateľov spoločnosti.

V neposlednom rade zohrali dôležitú úlohu silné finančné a prevádzkové ukazovatele spoločnosti. RPG vykázalo za rok 2012 o 7% vyššiu EBITDA  maržu ako porovnateľné nemecké spoločnosti, ktorá za posledné roky rástla rýchlejšie ako marža väčšiny nemeckých benchmarkov, a tiež vyšší podiel návratnosti aktív (podiel EBITDA na hodnote celkových aktív).

Manažment tiež konzervatívne nastavil ukazovatele zadlženia a cashflow. Navrhovaná výška dlhopisového financovania (400 mil. EUR) mala zvýšiť mieru zadlženia spoločnosti (dlh/hodnota aktív) na 42%, čo je o 14% menej, ako dosahovali v tom čase nemecké firmy, a krytie dlhu prevádzkovým cashflow bolo tiež podstatne vyššie.

Na realistické finančné parametre biznis plánu poukázala aj agentúra Moody’s, ktorá spoločnosti pridelila rating Ba2. Moody’s argumentovala stabilnou bázou dlhodobých podnájomníkov, konzistentnou tvorbou príjmov z nájomného a skúseným manažérskym tímom. Riziko investície znižoval aj fakt, že firma nevykonáva developerské aktivity.  

Navyše si treba uvedomiť, že v čase upisovania trpela česká ekonomika recesiou a nezamestnanosť v ostravskom regióne vyskočila na 12% v porovnaní s vtedajším priemerom v Česku 8,6%. Momentálne je výhľad ratingu Moody's stabilný.

Emisia

V roku 2012/2013 neboli české banky vzhľadom na veľkosť projektu, skúsenosti s realitným sektorom a stagnáciu českej ekonomiky schopné poskladať čiastku, ktorú spoločnosť hľadala.  RPG Byty nakoniec v apríli 2013 emitovala dlhopisy zabezpečené prakticky celým svojím majetkom s kupónom 6,750% splatné v roku 2020. Hoci investori prejavili štvornásobne vyšší záujem, RPG Byty umiestnili dlhopisy iba v hodnote 400 mil. EUR v súlade s konzervatívnou finančnou stratégiou.

Kupón je síce vyšší, ako alternatívne bankové financovanie, ale Martin Ráž si pochvaľuje flexibilitu financovania (dlhopisy môžu byť splatené v roku 2016) a menej reštrikčných kovenantov, ktoré RPG Byty v podstate obmedzujú iba vo výplate dividend, zvyšovaní zadlženia a zmene vlastníka.  Obsluha dlhopisov si vyžaduje okrem povinnosti prípravy finančných výkazov podľa IFRS jeden konferenčný hovor s investormi za tri mesiace a prehodnocovanie ratingov od Moody’s a Fitch na ročnej báze.